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18/04/17

Direitos e deveres previstos na Lei do Inquilinato (LEI Nº 8.245/91)

Autor: André Craveiro, Advogado – Jairo e George Melo Advogados Associados

Artigo Lei do Inquilinato - JGM

O tema é bastante cômodo para discussão quando se fala nas épocas mais propícias ao descanso, lazer ou mesmo nos prolongados feriados que o nosso calendário nacional permite ocasionalmente.

Seja nas férias, no carnaval, semana santa, nos períodos de final de ano ou ainda para aproveitar as estações mais comuns do ano como verão e inverno, os aluguéis de imóveis urbanos por temporada são bastante procurados por famílias e grupos de amigos que desejam curtir aquele período com todo o conforto e a privacidade próprias de um lar, até mesmo economizando o valor que poderia ser investido em diárias de hotéis e pousadas.

Ao interessado em efetuar um contrato de aluguel por temporada, importante ficar atento aos principais direitos e deveres das partes, todos previstos pela Lei nº 8.245/1991, também conhecida como “Lei do Inquilinato” e que regulamenta tudo relativo à locação de imóveis urbanos.

De início e para melhor entendermos o título deste breve ensaio, se faz importante fixar, de forma bastante prática, o que venha a ser uma locação. Podemos defini-la, por certo, como sendo um contrato entre duas ou mais pessoas, onde uma delas se obriga a dispor de uma coisa (um específico bem móvel ou imóvel, a exemplo de um carro ou uma casa, citando os casos mais comuns) para que a outra possa utiliza-lo livremente por determinado período de tempo. Aquele que recebe tal bem locado deve, como obrigação contratual, pagar a outra parte uma contraprestação em dinheiro durante a vigência do contrato.

Eis o que se entende por locação[1]: alugar alguma coisa pertencente a alguém, durante certo tempo e mediante determinada forma de pagamento. As partes deste tipo de contrato são denominadas de Locador (o proprietário ou possuidor da coisa a ser alugada, também conhecido como o senhorio) e o Locatário (aquele que irá alugar determinada coisa, quem irá usufruir do bem durante esse contrato, também conhecido como inquilino).

No nosso cotidiano, a locação de imóveis, seja para fins residenciais ou comerciais, certamente pode ser considerado uma das espécies de contratação mais utilizadas pelos brasileiros. Faz parte do gênero legal “locação das coisas”, previsto entre os artigos 565 a 578 do nosso Código Civil. Para regulamentar especificamente a locação de imóveis urbanos, como mencionado antes, existe a Lei nº 8.245/1991, conhecida como “Lei do Inquilinato[2]”.

Embora seja um tema muito abrangente e de farto conteúdo para discussão (que poderá ser pauta para outro ensaio), interessa-nos, aqui, especificar o debate sobre a modalidade de locação/aluguel de imóveis por temporada – a qual será sempre de forma residencial, por expressa previsão legal.

Tal modalidade encontra-se prevista entre os artigos 48, 49 e 50 da Lei do Inquilinato, em sua “Seção II – Da locação para temporada”, onde a lei estabelece critérios básicos para formação dessa espécie de contrato de locação. Vejamos os dizeres de cada dispositivo legal, a saber:

 

Art. 48. Considera - se locação para temporada aquela destinada à residência temporária do locatário, para prática de lazer, realização de cursos, tratamento de saúde, feitura de obras em seu imóvel, e outros fatos que decorrem tão-somente de determinado tempo, e contratada por prazo não superior a noventa dias, esteja ou não mobiliado o imóvel.

Parágrafo único. No caso de a locação envolver imóvel mobiliado, constará do contrato, obrigatoriamente, a descrição dos móveis e utensílios que o guarnecem, bem como o estado em que se encontram.

 

Art. 49. O locador poderá receber de uma só vez e antecipadamente os aluguéis e encargos, bem como exigir qualquer das modalidades de garantia previstas no art. 37 para atender as demais obrigações do contrato.

 

Art. 50. Findo o prazo ajustado, se o locatário permanecer no imóvel sem oposição do locador por mais de trinta dias, presumir - se - á prorrogada a locação por tempo indeterminado, não mais sendo exigível o pagamento antecipado do aluguel e dos encargos.

 Parágrafo único. Ocorrendo a prorrogação, o locador somente poderá denunciar o contrato após trinta meses de seu início ou nas hipóteses do art. 47.

Da leitura do artigo 48, já vemos, basicamente, o conceito de aluguel por temporada. Seria todo contrato de locação de imóvel urbano onde o Locatário (aquele que deseja alugar) pretende usufruir do bem por certo período de tempo, e pelos mais variados motivos: período de descanso, férias, estudos, viagem, reforma em sua casa, turismo, dentre tantos outros. A lei não limita as possibilidades do aluguel por temporada, podendo ser por quaisquer outros motivos além daqueles estabelecidos no referido artigo legal.

Os elementos que compõem referida espécie de contrato de locação são os mesmos que devem constar em qualquer outro negócio jurídico contratual, prevendo sempre de forma clara a qualificação completa das partes contratantes (nome completo, estado civil, profissão, RG, CPF, endereço atualizado, telefone e e-mail para pronto contato), assim como o valor do aluguel, forma de pagamento, previsão de multas por descumprimento contratual e inclusão de cláusula de garantia contratual para o cumprimento das obrigações, além do tempo de vigência do contrato.

Sem pretender aqui esgotar todas as possibilidades, cláusulas e garantias que são previstas em lei, vejamos, rapidamente, cada um dos principais elementos que necessitam constar no contrato de aluguel por temporada para melhor abranger direitos e deveres das partes.

ANÚNCIOS PUBLICITÁRIOS E VISTORIA PRÉVIA DO IMÓVEL A SER ALUGADO

Hoje em dia é muito comum que o primeiro contato daquele interessado em alugar um imóvel por temporada se faça pela internet, mediante os inúmeros anúncios e classificados presentes nos sites, redes sociais e aplicativos de busca. Contudo, seja de forma digital ou impressa, importante ficar atento ao fato de que muitas dessas publicidades apresentam imagens e descrição do local completamente diferente da realidade.

É um direito do Locatário, antes mesmo de firmar o contrato, proceder com uma vistoria antecipada no referido imóvel. Recomenda-se que registre, com fotos e vídeos, todos os aposentos, estruturas e cômodos do imóvel para constar se há algum dano já presente nas instalações, além de verificar antecipadamente o estado de conservação do mobiliário e utensílios no interior do bem. São atitudes preventivas que certamente evitarão maiores problemas futuramente, para ambas as partes.

Se não for possível ao Locatário se dirigir pessoalmente até o imóvel, pode-se exigir do proprietário (Locador) ou do responsável pelo anúncio publicitário que forneça informações adicionais e referências sobre a localidade, tais como: tamanho do imóvel, número de ambientes, detalhes do mobiliário, acessos ao local, regras de vizinhança, presença ou não de animais, etc. Ou, se preferir, só entrar em contato com um corretor imobiliário para que este, junto com o dono do imóvel, elabore um laudo de vistoria abrangendo todas as informações acima destacadas.

Em se tratando de imóvel que já venha mobiliado, a Lei do Inquilinato (art. 48, Parágrafo único) obriga que deverá constar no instrumento contratual, a título de cláusula obrigatória, uma listagem com a descrição de cada item, móvel e utensílio que guarnece o imóvel locado, com o máximo de detalhes possível com relação ao tamanho, cor, modelo, marca, material, quantidade, etc., assim como o estado de conservação em que se encontram naquele momento.

No caso do proprietário do imóvel ou anunciante não cumprir com aquilo ofertado no conteúdo publicitário, trata-se de publicidade enganosa e abusiva, podendo gerar danos materiais e morais ao Locatário. Receber o imóvel como prometido é um direito do Locatário e dever do Locador, devendo este último entregar o imóvel em perfeitas condições de uso ao seu inquilino.

De igual forma, ao término da relação contratual, se recomenda ao Locatário que também proceda com uma nova vistoria no imóvel com a presença de ambas as partes, para saber que tudo está de acordo e no mesmo estado de conservação que recebera das mãos do Locador.

 

FORMA ESCRITA

Contrato de aluguel

Embora bastante comum na prática, não é recomendável que o contrato de aluguel por temporada seja realizado de forma oral, verbalizada. O famoso “contrato de boca” normalmente não abrangerá todos e/ou os principais direitos e deveres das partes contratantes (Locador e Locatário) e poderá dificultar uma eventual comprovação das condições da locação, condições estruturais do imóvel antes e depois do contrato, valores e forma de pagamento, etc.

Recomenda-se vivamente que tal contrato seja feito por escrito, com linguagem clara e objetiva para que as partes entendam – e concordem – com todos os termos ali expostos. A elaboração e revisão por um advogado especializado na área se mostra de suma importância para evitar maiores dores de cabeça.

De igual forma, embora não haja uma exigência legal para que tal contrato seja assinado por duas testemunhas ao seu final, é sempre recomendável tal diligência, pois será uma garantia a mais para o pleno cumprimento do que restou ali pactuado.

 

ALUGUEL (POSSIBILIDADE DE PAGAMENTO ANTECIPADO)

Nesse tipo de contrato é bastante comum – e permitido pela Lei – o pedido de pagamento antecipado dos valores a título de aluguel, justamente em decorrência do curto período de vigência contratual. A Lei do Inquilinato oferece ao Locador a escolha de receber o rendimento pelo aluguel de uma só vez, de forma integral e antecipada, ou não, conforme se vê na leitura do seu artigo 49.

Tal situação não ocorre, porém, nos contratos comuns de locação residencial ou comercial, sob pena de se configurar uma contravenção penal nos termos do artigo 43, III da Lei do Inquilinato, punível com prisão simples de 05 (cinco) dias a 06 (seis) meses ou multa de três a doze meses do valor do último aluguel atualizado. Contudo, nestes últimos casos, se o Locatário desejar, por si só, antecipar o pagamento dos rendimentos de aluguel, não haveria qualquer ato ilícito nesse sentido.

 

PRAZO: MÁXIMO DE 90 DIAS

Por se tratar de um contrato com prazo determinado de início e fim, conforme previsão legal nesse sentido, a Lei estabelece que o aluguel por temporada não pode ultrapassar o prazo de 90 (noventa) dias – e tal prazo não quer dizer o mesmo que três meses, como é bastante comum se pensar, uma vez que é contado dia a dia. Significa dizer que a pessoa que alugou o imóvel pode estabelecer qualquer prazo dentro desse período, jamais ultrapassando o limite instituído.

Caso termine o prazo estipulado no contrato e o Locatário ainda permaneça no imóvel alugado, o Locador pode tomar algumas medidas para resguardar os seus direitos. Nesse caso, há duas possibilidades:

a)   Até o prazo máximo de 30 (trinta) dias após a data estipulada para o encerramento do contrato de locação por temporada, o Locador poderá ingressar em juízo com uma Ação de Despejo contra o Locatário para reaver o imóvel[3]. Isso pode ser feito independente de prévia notificação para desocupação do imóvel locado, onde também é possível solicitar ao Juiz uma “liminar[4]” para que ocorra a imediata retirada do Locatário enquanto correr o processo (que geralmente demora alguns meses); 

b)   No entanto, se o Locador não tomar nenhuma atitude para reaver os seus direitos e o prazo de 30 (trinta) dias estiver ultrapassado desde a data de encerramento do aluguel por temporada, sem a saída do Locatário, o contrato será automaticamente prorrogado por prazo indeterminado e passará a ter as regras normais de um contrato de locação comum.

Com relação a esse último caso, uma vez ocorrida a prorrogação do contrato de aluguel por temporada, algumas consequências se farão imediatamente presentes. Uma delas é a proibição de exigir o pagamento antecipado do aluguel, caso assim tenha sido estabelecido entre as partes durante o período de vigência original, uma vez que, a partir de agora, incidirão as regras dos contratos comuns de locação.

Outros pontos de destaques decorrentes dessa prorrogação contratual dizem respeito ao fato de que a rescisão do contrato e retomada do imóvel, pelo Locador, só ocorrerá dentro das hipóteses elencados no artigo 46 e 47 da Lei do Inquilinato[5], sendo as mais comuns: I) após 30 (trinta) meses da locação; II) para uso próprio ou de familiares (pais, filhos, cônjuge ou companheiro) que não possuam imóvel residencial próprio; e III) para demolição e edificação de obras pelo Poder Público.

 

GARANTIAS CONTRATUAIS

Contrato por temporada

Visando justamente assegurar o cumprimento das obrigações contratadas, é um direito do Locador exigir do Locatário determinadas cláusulas de garantias que visem a plena satisfação das obrigações ali pactuadas. Previstas no artigo 37 da Lei do Inquilinato (Seção VII – Das garantias locatícias), temos as seguintes modalidades de garantia: I – caução; II – fiança; III – seguro de fiança locatícia; e IV – cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento.

Destas possibilidades, as garantias mais comuns são a caução, quando o Locatário destina um bem do seu patrimônio pessoal para assegurar o cumprimento do que foi ajustado em contrato (a exemplo de bens móveis, imóveis, dinheiro, títulos de crédito), e a fiança, quando uma terceira pessoa se garante a cumprir as regras estabelecidas no contrato no lugar do Locatário. Se no contrato de aluguel por temporada houver uma garantia de caução, deve ser registrado no cartório de títulos. Se for fiança, é necessária a averbação na matrícula do imóvel, no contrato de registro do imóvel.

Não pode o Locador, todavia, exigir mais de uma modalidade de garantia no mesmo contrato de locação por temporada, sob pena de nulidade da cláusula que assim estabelecer.

Eis, portanto, de forma sucinta e sem negligenciar os principais pontos de discussão, alguns dos elementos mais trabalhados e previstos nos contratos de aluguel por temporada. Sua correta observância, por ambas as partes, tornará a relação contratual muito mais tranquila, franca e prática durante o pequeno e limitado lapso temporal em que perdurará.

 

 

 

 


[1]          Como sinônimo de locação, há o termo arrendamento, bastante comum neste tipo de contrato. No entanto, embora sejam expressões que designem exatamente a mesma coisa, o uso do “arrendamento” tem sido mais utilizado na prática para caracterizar a locação de imóveis em zonas rurais e para fins agrícolas, estes regulamentados pela Lei nº 4.504/64 (Estatuto da Terra) e pelo Decreto nº 59.566/66, enquanto que “locação” é usada para imóveis urbanos.

[2]          Referida lei sofreu significativas mudanças após o advento da Lei nº 12.112/2009, cuja vigência alterou e aperfeiçoou várias regras e procedimentos para locação de imóvel urbano. Muitos artigos da Lei do Inquilinato foram modificados com o intuito de melhorar a aplicação da lei aos casos concretos, garantindo melhores direitos e deveres para as partes contratantes.

[3]          Conforme previsão do artigo 59 da Lei do Inquilinato, as ações de despejo terão um rito ordinário na Justiça, atualmente conhecido como rito comum (assim definido após o advento do Novo Código de Processo Civil – Lei nº 13.1305/2015, que entrou em vigor em 18 de março de 2016). É o procedimento adotado para que a ação judicial possa tramitar até o seu final em primeiro grau, com o objetivo de rescindir o contrato de locação de imóvel e reaver o imóvel alugado, iniciando com a fase postulatória (onde o Autor/Locador formula sua pretensão mediante uma petição inicial, seguindo para audiência de tentativa de conciliação e, caso não se tenha acordo, o Réu/Locatário será intimado para apresentar sua defesa no prazo legal), continuando com a fase ordinatória (onde o Juiz, após as primeiras manifestações das partes, saneia o processo, analisando requerimentos, concedendo ou negando pedidos), a fase instrutória (onde haverá a audiência de instrução, oportunidade que as partes terão para produção de provas necessárias ao convencimento do magistrado) e, por fim, a fase decisória (que se encerra com a sentença). Caso uma das partes recorra da sentença, o processo irá para o segundo grau, para apreciação do Tribunal de Justiça.

[4]          Na previsão do §1º do mesmo artigo 59 acima descrito, o Juiz poderá dar uma decisão no processo (interlocutória) e conceder uma liminar (ou seja, logo no início da ação) para desocupação do imóvel em 15 (quinze) dias, antes mesmo de ouvir o Réu/Locatário, quando ocorrer o término do prazo da locação para temporada, tendo sido proposta a ação de despejo em até trinta dias após o vencimento do contrato (inciso III). Tal possibilidade é justamente para evitar maiores prejuízos ao Autor/Locador com eventual demora no processo. Para tanto, o Autor/Locador deverá depositar em juízo um valor equivalente a 03 (três) meses do aluguel contratado, que servirá como uma “caução”, uma segurança/garantia de indenização ao Locatário caso a ação judicial movida pelo Locador seja improcedente.

[5]          Art. 46. Nas locações ajustadas por escrito e por prazo igual ou superior a trinta meses, a resolução do contrato ocorrerá findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso. § 1º Findo o prazo ajustado, se o locatário continuar na posse do imóvel alugado por mais de trinta dias sem oposição do locador, presumir - se - á prorrogada a locação por prazo indeterminado, mantidas as demais cláusulas e condições do contrato. § 2º Ocorrendo a prorrogação, o locador poderá denunciar o contrato a qualquer tempo, concedido o prazo de trinta dias para desocupação. Art. 47. Quando ajustada verbalmente ou por escrito e como prazo inferior a trinta meses, findo o prazo estabelecido, a locação prorroga - se automaticamente, por prazo indeterminado, somente podendo ser retomado o imóvel: I – Nos casos do art. 9º; II – em decorrência de extinção do contrato de trabalho, se a ocupação do imóvel pelo locatário relacionada com o seu emprego; III – se for pedido para uso próprio, de seu cônjuge ou companheiro, ou para uso residencial de ascendente ou descendente que não disponha, assim como seu cônjuge ou companheiro, de imóvel residencial próprio; IV – se for pedido para demolição e edificação licenciada ou para a realização de obras aprovadas pelo Poder Público, que aumentem a área construída, em, no mínimo, vinte por cento ou, se o imóvel for destinado a exploração de hotel ou pensão, em cinquenta por cento; V – se a vigência ininterrupta da locação ultrapassar cinco anos. § 1º Na hipótese do inciso III, a necessidade deverá ser judicialmente demonstrada, se: a) O retomante, alegando necessidade de usar o imóvel, estiver ocupando, com a mesma finalidade, outro de sua propriedade situado na mesma localidade ou, residindo ou utilizando imóvel alheio, já tiver retomado o imóvel anteriormente; b) o ascendente ou descendente, beneficiário da retomada, residir em imóvel próprio. § 2º Nas hipóteses dos incisos III e IV, o retomante deverá comprovar ser proprietário, promissário comprador ou promissário cessionário, em caráter irrevogável, com imissão na posse do imóvel e título registrado junto à matrícula do mesmo.

 

 

Confira as entrevistas em vídeo e áudio concedidas pelo advogado André Craveiro à imprensa sobre o tema: Contrato de Aluguel por temporada.

 

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